Airco in een appartement of huurhuis: welke opties heb je?

Een mobiele airco kun je in een appartement of huurhuis meestal meteen neerzetten: de slang gaat door het raam en je haalt hem zonder kosten weer weg. Voor alles waar iets aan de buitenkant voor verandert, zoals een split-airco met een buitenunit op het balkon, aan de gevel of op het dak, of een monoblock met gaten in de muur, heb je vrijwel altijd toestemming nodig. In een koopappartement van de vergadering van eigenaars van je VvE, in een huurhuis schriftelijk van de verhuurder. Regel die toestemming voordat je een installateur opdracht geeft.

Zo zit het

• Zonder buitenunit, dus een mobiele airco met de slang door een open raam: meestal geen toestemming nodig. Wel minder zuinig en luider binnen.
• Koopappartement: toestemming van de vergadering van eigenaars is de regel, omdat de gevel een gemeenschappelijk gedeelte is. Het reglement van jouw VvE is doorslaggevend.
• Huurhuis: schriftelijke toestemming van de verhuurder. Die moet binnen acht weken antwoorden. Weigert hij, dan kun je naar de rechter.
• Geluid: bij appartementen op hetzelfde perceel mag de buitenunit ten hoogste 40 dB maken bij het raam of de deur van de buren, overdag tot 45 dB als de unit een stille nachtstand heeft.
• Op een balkon of aan de gevel is dat lastig: met het raam van de buren op 4 meter mag de unit tegen de gevel volgens onze indicatie een maximaal geluidsvermogen (LwA-max) van ongeveer 55 dB hebben, op een balkon met zijwanden ongeveer 52 dB. Gewone split-airco’s zitten op het energielabel al op 60 tot 65 dB.

Welke opties heb je? Vier naast elkaar

Het korte antwoord: mobiel kan zonder toestemming, maar is het minst zuinig en het luidst in de kamer. Een split-airco is zuiniger en stiller binnen, maar vraagt toestemming, een plek voor de buitenunit en een gecertificeerde installateur.

Het stroomverbruik komt van Milieu Centraal, die rekent met 110 uur koelen per jaar. Wij rekenden het om met 0,30 euro per kWh, ongeveer wat een huishouden in november 2026 betaalt. Milieu Centraal rekent zelf met 0,21 euro, wat 23 euro voor de mobiele airco en 17 euro voor de split geeft. De prijzen van offertesites zijn indicaties: vraag zelf een offerte voor jouw situatie.

Over het geluid binnen: bij drie mobiele airco’s die we in de Europese productdatabase EPREL bekeken, is het geluidsvermogen binnen 60 tot 65 dB. Bij dertien split-airco’s is dat voor de binnenunit 56 tot 60 dB. Dat lijkt een klein verschil, maar bij de mobiele airco zit de compressor in het apparaat naast je, bij de split buiten. Wanneer een mobiele airco wel de goede keuze is, staat in mobiele airco of monoblock.

Let op het koudemiddel bij een monoblock. Vanaf 1 januari 2027 mogen nieuwe monoblocks met een koudemiddel met een GWP (de maat voor het broeikaseffect) van 150 of meer, zoals R32, niet meer voor het eerst op de markt komen. Voorraad mag nog verkocht worden. Voor de gewone split-airco ligt die datum op 1 januari 2029. Hoe dat zit, staat in het R32-verbod per apparaattype.

Twijfel je of je alleen wilt koelen of ook wilt bijverwarmen, lees dan eerst airco of warmtepomp. Een airco telt niet mee voor de ISDE-subsidie, dus aan de prijzen hierboven verandert subsidie niets.

In welke volgorde regel je het?

Het korte antwoord: eerst de regels van je gebouw of huurcontract lezen, dan een installateur de plek en het geluid laten doorrekenen, dan schriftelijk toestemming vragen, en pas tekenen als je die toestemming op papier hebt.

Zo doe je het

1. Kies welke optie je wilt uit de tabel hierboven. Wil je een mobiele airco zonder gat in raam of muur, dan ben je bij stap 8.
2. Lees de regels die voor jou gelden. Koop: de splitsingsakte, het reglement en eventuele eerdere besluiten van de VvE over airco’s of de gevel. Huur: je huurcontract en de algemene voorwaarden of het klusbeleid van je verhuurder.
3. Laat een installateur de plek bekijken en vraag een offerte waar het exacte model, het maximale geluidsvermogen (LwA-max) van de buitenunit, de leidingroute en de bevestiging op staan. Zeg erbij dat de opdracht pas doorgaat na toestemming.
4. Laat het geluid uitrekenen bij het dichtstbijzijnde raam of de deur van de buren, met de rekentool van de Rijksoverheid. Vraag of de unit een stille nachtstand krijgt die vanzelf ingaat.
5. Praat met de buren die het dichtst bij de buitenunit wonen, en met het VvE-bestuur of de verhuurder. Bezwaren hoor je liever nu dan op de vergadering.
6. Dien het verzoek schriftelijk in. Koop: vraag het bestuur wanneer de volgende vergadering is en tot wanneer je een agendapunt kunt aanmelden, en lever de stukken uit de checklist hieronder mee. Huur: stuur een brief of e-mail met dezelfde stukken.
7. Leg de toestemming en de voorwaarden vast. Bij een VvE in een besluit en een gebruiksovereenkomst, bij een verhuurder in een schriftelijk antwoord.
8. Laat installeren en zorg dat de stille stand ingesteld is zoals in de geluidsberekening. Bewaar de offerte, de berekening, de toestemming en de factuur bij elkaar.

Begin op tijd. Een VvE beslist in de vergadering van eigenaars, en een verhuurder mag acht weken nemen. Wie in juni aan een airco denkt, heeft hem met die doorlooptijd misschien pas na de zomer.

Koopappartement: toestemming van de VvE

Het korte antwoord: toestemming van de vergadering van eigenaars is de regel. Het reglement van jouw VvE is doorslaggevend: daarin staat wat mag, wie beslist en met welke meerderheid.

De reden is de gevel. Volgens VvE Belang, de belangenvereniging van VvE’s, is voor een airco altijd toestemming van de vergadering van eigenaars nodig, omdat de gevel een gemeenschappelijk gedeelte is. Dat blijft zo als de unit aan de geluidsnorm voldoet. Ook in het Modelreglement 2017, het voorbeeldreglement waar veel splitsingsaktes op teruggaan, horen de gevels, de balkons en de daken bij de onderdelen van het gebouw die voor rekening van alle eigenaars samen komen. Wat in jouw gebouw privé is en wat gemeenschappelijk, staat in de splitsingsakte.

Hoe er besloten wordt, staat in het Burgerlijk Wetboek. Besluiten van de vergadering van eigenaars worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de splitsingsakte of het reglement iets anders bepaalt (artikel 5:127). De vergadering mag ook zelf regels stellen over het gebruik van de gedeelten, voor zover het reglement dat niet regelt (artikel 5:128). Daarom kan je VvE al een besluit of huishoudelijk reglement over airco’s hebben. Artikel 5:127 wordt per 1 januari 2027 aangevuld met regels voor digitaal en hybride vergaderen; aan de meerderheidsregel verandert het wetsvoorstel niets (stand: november 2026).

De VvE mag nee zeggen. In april 2026 berichtte VvE Belang over een uitspraak van de kantonrechter in Rotterdam. Een eigenaar op de 13e verdieping wilde een airco, ook om een medische reden van de partner. De VvE weigerde vanwege mogelijke geluidsoverlast, de verandering van de gevel en het onderhoud later. Volgens de rechter mocht dat: de eigenaar had niet met een onafhankelijke geluidsdeskundige laten zien dat de unit 40 dB haalde, en ook niet dat er geen alternatieven waren. Het verzoek om de toestemming door de rechter te laten vervangen, werd afgewezen en de eigenaar moest 864 euro aan kosten betalen. Les voor je eigen aanvraag: onderbouw het geluid en leg uit waarom een alternatief zonder buitenunit niet volstaat.

Dit artikel is geen juridisch advies. Kom je er met je VvE niet uit, ga dan naar het Juridisch Loket of je rechtsbijstandverzekeraar.

Checklist voor je aanvraag bij de VvE

Neem dit mee in je verzoek. Hoe vollediger, hoe minder vragen op de vergadering.

• Het apparaat: merk en exact typenummer van binnen- en buitenunit, afmetingen en kleur van de buitenunit, en het koudemiddel.
• De plek: een foto of schets van de gevel of het balkon met de plek van de unit, en of hij vanaf de straat te zien is. VvE Belang noemt als aandachtspunt dat de unit weggewerkt of nauwelijks zichtbaar is.
• Het geluid: het maximale geluidsvermogen (LwA-max) van de buitenunit en een berekening van het geluid bij het dichtstbijzijnde raam of de deur van de buren. Vermeld of de unit een stille nachtstand heeft en wanneer die ingaat. Verwacht je weerstand, overweeg dan een berekening door een onafhankelijke akoesticus.
• De bevestiging: beugel of voet, en trillingdempers of contactisolatie tegen resonantie. VvE Belang noemt dat laatste als aandachtspunt.
• De leidingroute: waar het gat in de gevel komt, hoe de leidingen worden weggewerkt (bijvoorbeeld in een leidinggoot) en waar het condenswater heen gaat.
• De installateur: naam en certificaatnummer (BRL 100 voor het bedrijf, F-gassen voor de monteur), na te kijken in het Centraal Register Techniek.
• De elektra: een aparte groep in je eigen meterkast.
• Onderhoud en bereikbaarheid: hoe de unit bereikt wordt voor onderhoud, en wat er gebeurt bij gevelonderhoud, bijvoorbeeld als er steigers komen.
• Afspraken voor later: een voorstel voor een gebruiksovereenkomst. VvE Belang noemt als onderwerpen: installatie, onderhoud, vervanging, kwaliteitseisen, toezicht, aansprakelijkheid en verzekering. Zet erin wie de unit weghaalt en de gevel herstelt als hij eraf gaat.
• Waarom geen alternatief: een korte uitleg waarom een mobiele airco of een andere plek niet volstaat.

Hoe je zelf controleert of een installateur gecertificeerd is en wat er in een goede offerte hoort, staat in offertes vergelijken en een installateur kiezen.

Huurhuis: wat de verhuurder mag eisen

Het korte antwoord: voor een vaste airco heb je schriftelijke toestemming nodig. De verhuurder moet binnen acht weken antwoorden en mag alleen om bepaalde redenen weigeren. Weigert hij, dan kun je de rechter om toestemming vragen. Voor de buitenkant van de woning mag het huurcontract strenger zijn.

De regels staan in artikel 7:215 van het Burgerlijk Wetboek, en de Rijksoverheid legt ze uit op de pagina mag ik mijn huurwoning verbouwen of renoveren? Op een rij:

Die laatste regel maakt het verschil bij een airco. Een buitenunit aan de gevel is een verandering aan de buitenzijde, en daar mag de verhuurder in het contract of zijn voorwaarden strengere regels voor hebben dan voor binnen. Lees dus eerst je huurcontract.

Verhuurders gaan er verschillend mee om. Woningcorporatie Ressort Wonen laat in 2026 geen vaste airco met een uitlaat door de gevel toe, onder meer vanwege het gat in de gevel, trillingen, geluid en het herstel bij vertrek, en verwijst naar verplaatsbare airco’s. Andere verhuurders staan een buitenunit wel toe, maar bijvoorbeeld alleen op een balkon of terras, niet aan de voorgevel of op het dak, en vragen dat je bij vertrek alles in de oude staat terugbrengt. Dat zijn eigen regels van die verhuurders, geen wet. Vraag de regels van jouw verhuurder op.

Huur je een appartement in een gebouw met een VvE, dan heeft je verhuurder voor een buitenunit meestal zelf ook toestemming van de VvE nodig. Reken dan op twee rondes.

Wat je in de brief aan de verhuurder zet, is hetzelfde als in de checklist voor de VvE hierboven. Voeg er één punt aan toe: wat er bij vertrek met de unit gebeurt. Blijft hij hangen of haal je hem weg en herstel je de muur? Spreek dat vooraf af.

Welke geluidsregel geldt bij appartementen?

Het korte antwoord: 40 dB bij een raam of deur die open kan, van een kamer van de buren die niet gemeenschappelijk is, zoals hun woonkamer of slaapkamer. Overdag tot 45 dB, als de unit een aparte stille stand voor de avond en nacht heeft.

Bij een eengezinswoning toets je het geluid op de erfgrens. Bij woningen op hetzelfde perceel, zoals appartementen, toets je het bij het raam of de deur van de buren (artikel 4.108 lid 3 van het Besluit bouwwerken leefomgeving). De grens is dezelfde 40 dB. Heeft de unit een afzonderlijke instelling voor de avond en nacht (19.00 tot 7.00 uur), dan wordt het geluid overdag met 5 dB gecorrigeerd. Waarom je daardoor zowel 40 als 45 dB tegenkomt, en welk geluidsgetal van de unit telt, staat in geluid en vergunning voor een buitenunit.

In een appartementengebouw zitten die ramen vaak dichtbij: naast je balkon, erboven of eronder. Daarom is de geluidsregel hier strenger dan hij klinkt. De tabel geeft een indicatie van het hoogste maximale geluidsvermogen (LwA-max) dat een buitenunit mag hebben, bij een bepaalde afstand tot het dichtstbijzijnde raam of de deur van de buren.

Zo is de tabel berekend: met de rekenregel uit de toelichting bij de rekentool van het ministerie (geluid = LwA-max − 20 × log(afstand) − 6 tegen een muur of − 3 in een hoek), plus de marge van 3 dB die de rekentool aanhoudt, en naar beneden afgerond. Een unit aan een gevelbeugel reken je minstens als “tegen een muur”. Op een balkon met zijwanden en een balkon erboven kaatst het geluid meer terug, en kun je beter met “hoek” rekenen. Het blijft een indicatie, geen berekening van een installateur of akoesticus.

Wat dit betekent: zit het slaapkamerraam van de buren op 4 meter van de plek waar jouw unit tegen de gevel komt, dan mag de unit volgens deze indicatie een LwA-max van ongeveer 55 dB hebben. Met een stille nachtstand mag hij overdag tot ongeveer 60 dB maken, maar dan moet hij ‘s nachts in die stille stand onder de 55 dB blijven. Ter vergelijking: bij de split-airco’s die we bekeken in EPREL en bij het certificeringsprogramma Eurovent, is het geluidsvermogen van de buitenunit 60 tot 65 dB. Dat is het getal van het energielabel, niet het LwA-max, maar het laat zien dat een gewone unit op een balkon niet vanzelf past. Je komt dan uit bij een stille unit, een plek verder van de ramen van de buren, of het dak.

Zelf rekenen met je eigen afstand kan in de geluidsindicatie. Hoor je juist de unit van de buren, dan staat in last van de buitenunit van de buren hoe je dat aanpakt. De Rijksoverheid raadt bij overlast in een koopappartement aan eerst samen afspraken te maken en daarna de VvE in te schakelen.

Balkon, gevel of dak: praktische punten

Het korte antwoord: een balkon of gevel geeft korte leidingen maar ligt dicht bij de ramen van de buren. Het dak ligt verder van ramen, maar vraagt lange leidingen, een hoogwerker en ook toestemming. Sommige verhuurders staan het dak niet toe.

Op het balkon of aan de gevel

• Condenswater. Een split-airco maakt bij het koelen water. Dat moet via een afvoer met afschot weg, niet op het balkon van de onderburen. Lukt afschot niet, dan is een condenspomp nodig. Bij één prijslijst die we bekeken kost die 200 euro.
• Trillingen. Milieu Centraal raadt een trillingdempende ondergrond of een stevige beugel aan. Op een balkon of gevel loopt een trilling makkelijk door de vloer of de muur naar de buren.
• Ruimte rondom. Elke buitenunit heeft vrije ruimte nodig om lucht aan te zuigen en uit te blazen. De maten staan in de installatiehandleiding van het model. Op een smal balkon met zijwanden is dat de eerste vraag aan de installateur.
• Zicht. Een unit die van de straat niet te zien is, maakt de kans op toestemming groter.
• Vergunning. Een buitenunit tot 1 meter hoog en maximaal 2 m² is meestal vergunningvrij. Lopen de leidingen langs de voorgevel, vraag het dan bij je gemeente na: dat kan per gemeente verschillen. Een vergunning is iets anders dan toestemming van de VvE of verhuurder: die heb je ook nodig als de gemeente niets vraagt.

Op het dak

• Leidinglengte. Die is per model begrensd. Bij de buitenunit van een Daikin-split van 3,5 kW (RXM35A) mag de leiding maximaal 20 meter lang zijn, met maximaal 15 meter hoogteverschil. Woon je een paar verdiepingen onder het dak, reken dat dan eerst na.
• Kosten. Bij twee installateurs met dezelfde prijslijst (2026) zit 3 meter koelleiding in de standaardprijs. Elke extra meter kost 75 tot 85 euro, en werken boven 5 meter met een hoogwerker 325 tot 500 euro. Vijftien meter extra leiding kost dan alleen al ongeveer 1.125 tot 1.275 euro.
• Onderhoud. Een unit die je regelmatig schoonmaakt, is zuiniger en stiller. Spreek met de VvE af hoe je op het dak komt, en wie dat betaalt.
• Geluid. Ook op het dak telt het geluid bij de ramen van de buren, bijvoorbeeld van een dakopbouw of de bovenste woningen. Laat de installateur ook hier rekenen.

Hoe vijf plekken voor een buitenunit uitpakken voor het geluid en welke afstanden horen bij units van 50 tot 65 dB, staat in waar zet je de buitenunit.

Veelgestelde vragen

Heb ik toestemming van de VvE nodig voor een airco?

Voor een airco met een buitenunit aan de gevel, op het balkon of op het dak vrijwel altijd. Volgens VvE Belang is altijd toestemming van de vergadering van eigenaars nodig, omdat de gevel een gemeenschappelijk gedeelte is, ook als de unit aan de geluidsnorm voldoet. Wat precies geldt, staat in de splitsingsakte en het reglement van jouw VvE.

Mag mijn verhuurder een airco weigeren?

Voor een vaste airco heb je schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. Hij moet binnen acht weken reageren en mag volgens de Rijksoverheid alleen weigeren als de woning door de verandering minder goed te verhuren is of in waarde daalt. Weigert hij, dan kun je de rechter om toestemming vragen. Voor de buitenkant van de woning mag het huurcontract strengere regels hebben.

Heb ik toestemming nodig voor een mobiele airco?

Meestal niet. Een mobiele airco met de slang door een open raam haal je zonder kosten weer weg, en zulke veranderingen vallen in een huurwoning niet onder de toestemmingsplicht. Moet er een gat in raam of muur voor de slang, dan wel. Kijk in een VvE-gebouw ook in het reglement.

Hoeveel geluid mag een buitenunit bij een appartement maken?

Ten hoogste 40 dB bij een raam of deur die open kan, van een kamer van de buren die niet gemeenschappelijk is, zoals hun woon- of slaapkamer. Heeft de unit een aparte stille stand voor de avond en nacht, dan mag het overdag tot 45 dB zijn.

Mag de VvE een airco weigeren?

Ja, dat kan. In een zaak uit 2026 oordeelde de kantonrechter in Rotterdam dat een VvE een airco op de 13e verdieping mocht weigeren, onder meer vanwege mogelijke geluidsoverlast, de verandering van de gevel en het onderhoud. De eigenaar had niet met een onafhankelijke geluidsdeskundige laten zien dat de unit 40 dB haalde.